返済と投資のプランナー：ローンの利息を実質ゼロに

住宅ローンの返済と並行して積立投資を行います。返済期間中の積立の運用益が支払う利息の合計と同じになれば、利息を実質的に取り戻したことになり、正味でローンの利息はゼロになります。たとえば金利8.5%・20年の住宅ローンで積立の想定利回りが12%なら、毎月返済額のおよそ16%を投資すれば十分です。上の計算機の「このローンの利息を実質ゼロにする」で、ご自身のローンに必要な正確な毎月の金額がわかります。

通常どおり返済を続けながら、その一部（または固定額）を同じ期間、毎月積立投資に回します。ローンは予定どおり返済され、その間に積立が複利で増えていきます。この計算機では、ローンの元金・利息・支払総額と、積立の元本・運用益・評価額を並べて表示するので、ローンと投資のバランスを年ごとに確認できます。

可能性はあります。積立の評価額がローン残債を上回れば、積立を解約してローンを早期完済し、予定より何年も早くローンから解放されます。タイムマシンではその年を「積立でローンを完済可能」と表示します。初期設定の入力値では、20年ローンの12年目ごろに到達します。

ローンの金利と、投資で期待するリターンの比較次第です。積立が（税引き後で）ローンのコストより多く稼ぐと見込めるなら、余裕資金をすべて繰上返済に回すより、返済と並行して投資するほうが有利になる場合があります。クレジットカードやフリーローンのような金利の高い借入は、通常は先に返済するほうが賢明です。

シンプルな目安だからです。毎月返済額の一部を投資すれば、ローンを完済する頃には、支払った利息の一部または全部をまかなえる資金が貯まっています。積立額を返済額に連動させることで、プランがローンの規模に比例します。いつでも任意の金額に切り替えられます。

積立の評価額が初めてローン残債を上回った年のことです。その時点から、理論上は積立を解約してローンを早期完済できます。実際にそうすべきかどうかは、税金、解約手数料、そして投資を育て続けたいかどうかによります。

いいえ。ローンの利息は契約上のコストですが、市場に連動する積立投資のリターンは保証されておらず、年ごとに変動します。比較をわかりやすくするため、計算機は一定の想定利回りを仮定しています。実際の結果はこれより高くも低くもなり得ます。

いいえ。ローンの利息コストと積立の税引き前の運用益だけを比較しています。事務手数料、繰上返済手数料、積立の譲渡益課税、ローンの利息や元金に対する税額控除などは含まれていません。